DSR 계산, 연소득 6천이면 8억 집 한도가 2.9억입니다 — LTV 5.6억이 아닌 이유

주택담보대출 한도는 LTV(집값 기준), DTI(소득 대비 주담대), DSR(소득 대비 모든 대출)의 세 기준 중 가장 낮은 금액으로 정해집니다. 하나만 통과해서는 안 되고, 실제로 한도를 깎는 것은 대부분 DSR입니다.

숫자로 먼저 보겠습니다. 집값 8억 원, 연소득 6,000만 원, 수도권.

• LTV 70%(규제지역 밖) → 5억 6,000만 원. 서울 같은 규제지역이면 40%라서 3억 2,000만 원
• 스트레스 DSR 40% → 약 2억 9,500만 원
• 내 한도 = 2억 9,500만 원

계산기에 LTV만 넣고 5억 6천을 예산으로 잡았다면 계약 단계에서 어긋납니다. 왜 이렇게 되는지 순서대로 풀겠습니다.

🔎 세 기준이 보는 것

기준	정식 명칭	무엇을 보나	비고
LTV	담보인정비율	집값 대비 대출	집값 8억·70% → 5.6억
DTI	총부채상환비율	연소득 대비 주담대 원리금 + 다른 대출 이자	다른 대출은 이자만
DSR	총부채원리금상환비율	연소득 대비 모든 대출 원리금	신용대출·자동차 할부·카드론 포함

DTI와 DSR의 차이는 다른 대출을 이자만 보느냐, 원금까지 보느냐입니다. DSR이 훨씬 좁은 문이고, 그래서 최종 관문이 됩니다.

현재 DSR 한도는 은행 40%, 비은행 50%이고, 총대출액이 1억 원을 넘는 차주에게 적용됩니다(은행업감독규정). 연소득 6,000만 원이면 은행에서 1년에 갚는 원리금 총액이 2,400만 원(월 200만 원)을 넘을 수 없고, 기존 대출이 있으면 그만큼 빠집니다.

🧮 내 한도를 직접 계산하는 순서

1. 월 상환 여력 = 연소득 × 40% ÷ 12 (비은행은 50%)
2. 여기서 기존 대출의 월 상환액을 뺍니다. 마이너스통장은 쓴 돈이 아니라 한도 전액을 빌린 것으로 봅니다(은행업감독규정도 총대출액을 셀 때 한도대출은 한도금액으로 봅니다)
3. 남은 여력을 실제 금리 + 스트레스 금리와 만기로 거꾸로 계산하면 DSR 한도입니다 (원리금균등 상환 가정)
4. LTV 한도 = 집값(시세) × LTV 비율. 규제지역은 40%, 그 밖은 70%이고, 수도권·규제지역의 생애최초는 70%입니다
5. 수도권·규제지역 구입용 주담대에는 집값별 상한이 따로 있습니다. 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원입니다
6. 3·4·5번 중 가장 낮은 금액이 내 한도입니다

규제지역은 2025년 10월 15일에 서울 전역과 경기 12곳이 더해졌습니다. 살 지역이 지금 규제지역인지는 국토교통부와 은행에서 확인하세요.

🧩 숫자로 보는 사례 — 소득이 달라지면 한도를 정하는 기준이 바뀝니다

집값 8억 원, 서울(규제지역), 무주택자, 30년 만기, 실제 금리 4.2%에 스트레스 금리 3.0%를 더한 7.2%로 계산한 가정입니다.

연소득	LTV 40%	DSR 40% 한도	내 한도
6,000만 원	3억 2,000만 원	약 2억 9,500만 원	약 2억 9,500만 원 (DSR이 막음)
8,000만 원	3억 2,000만 원	약 3억 9,300만 원	3억 2,000만 원 (LTV가 막음)

월 상환 여력은 6,000만 원일 때 월 200만 원, 8,000만 원일 때 월 약 267만 원입니다. 연소득이 대략 6,500만 원을 넘어야 DSR보다 LTV가 먼저 걸립니다. 그 아래 소득이면 LTV를 아무리 올려도 한도는 DSR이 정합니다.

🧩 숫자로 보는 사례 — 같은 소득, 고정 기간만 바꿔도 달라집니다

연소득 6,000만 원, 30년 만기, 실제 금리를 모두 4.2%로 같게 놓은 가정입니다. 혼합형은 처음 몇 년 금리가 고정되고 그 뒤 변동되는 상품입니다. 수도권·규제지역은 스트레스 금리 3.0%를 기준으로 합니다.

상품	스트레스 금리 적용 비율	계산에 쓰는 금리	대출 한도
변동형	100%	7.2%	약 2억 9,500만 원
고정 9~15년 혼합형	60%	6.0%	약 3억 3,400만 원
고정 15~21년 혼합형	40%	5.4%	약 3억 5,600만 원
고정 21년 이상	미적용	4.2%	약 4억 900만 원

비율은 금융위원회가 2025년 5월에 발표한 3단계 스트레스 DSR 표를 따랐습니다. 실제로는 고정 상품의 금리가 더 높은 경우가 많으니 은행에서 상품별 한도를 따로 조회해 보세요.

🧮 스트레스 DSR — 실제 금리보다 높게 계산합니다

스트레스 DSR은 나중에 금리가 오를 것을 대비해 실제 금리에 가산금리를 더한 금리로 갚을 능력을 따지는 제도입니다.

• 가산되는 스트레스 금리: 1.5% ~ 3.0% (과거 5년 최고 금리와 현재 금리 차이로 산정)
• 수도권·규제지역 주택담보대출은 하한 3.0%
• 2025년 7월 3단계 시행. 수도권·규제지역 밖 주담대는 스트레스 금리를 50%만 붙이는 완화가 2026년 12월 31일까지 연장하기로 했습니다(금융위원회 2026년 6월 공고, 이후 상황은 은행에 확인). 수도권·규제지역은 완화 없이 100%입니다
• 신용대출은 잔액이 1억 원을 넘을 때만 스트레스 금리를 붙입니다
• 스트레스 금리는 한도를 계산할 때만 더하는 숫자이고, 실제 이자에는 붙지 않습니다

🧮 한도가 얼마나 줄어드나 — 연소득 6,000만 · DSR 40% · 30년 만기

적용 금리	대출 한도	변화
실제 금리 4.2%	약 4억 900만 원	기준
+1.5%p → 5.7%	약 3억 4,500만 원	−6,400만
+3.0%p → 7.2%	약 2억 9,500만 원	−1억 1,400만 (28% 감소)

수도권은 하한 3.0%가 적용되니 맨 아래 줄이 내 한도입니다. 집값이 8억이든 10억이든 소득이 그대로면 이 숫자는 안 바뀝니다.

🔎 한도를 늘리는 다섯 가지

1. 기존 대출 정리 — 신용대출·자동차 할부를 갚으면 그만큼 DSR 여유가 생깁니다. 가장 확실한 방법
2. 만기 연장 — 30년보다 40년이 월 상환액이 적어 DSR이 낮게 나옵니다. 총이자는 늘어납니다. 다만 2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역 주담대는 만기가 30년 이내로 제한됐다고 금융위원회가 발표했으니, 40년은 그 밖의 지역에서만 보세요
3. 고정금리 선택 — 30년 만기에서 고정 기간이 길수록 스트레스 금리를 덜 붙입니다(아래 사례)
4. 부부 소득 합산 — 합산이 되는 상품이 있습니다
5. 생애최초·신혼부부 정책상품 — LTV 우대나 별도 기준이 적용됩니다

마이너스통장은 한도 전액을 빌린 것으로 계산하는 것이 일반적입니다. 안 쓰고 있어도 잡히니, 필요 없는 마이너스통장은 줄이세요.

🔎 이럴 땐 안 됩니다 — 흔한 착각

🔎 DSR에 안 들어가는 대출

전세자금대출(일부), 중도금·이주비 대출, 서민금융 상품 일부, 소액 신용대출 등은 제외됩니다. 전세대출도 2025년 10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 받으면 이자 상환분이 DSR에 들어갑니다. 다만 예외 범위는 자주 바뀝니다. “이건 안 들어간다”고 알고 있는 정보가 옛것일 수 있으니 은행에 직접 확인하세요.

💬 자주 묻는 것

내 DSR을 미리 볼 수 있나요? 은행 앱의 대출 한도 조회나 은행 상담으로 대략 볼 수 있고, 정확한 한도는 심사에서 정해집니다. 금융감독원 파인(FINE)은 금융상품 비교와 정보를 보는 곳입니다.

LTV의 집값은 무엇으로 정하나요? KB시세·감정평가액 등이고, 실제 매매가보다 낮게 잡히는 경우가 있습니다.

전세대출이 있으면 주담대가 안 되나요? 상품과 시점에 따라 DSR 제외 여부가 다릅니다.

총대출이 1억 원 이하면 DSR을 안 보나요? 은행업감독규정은 총대출액이 1억 원을 넘는 차주(신청 금액 포함, 마이너스통장은 한도 기준)에게 DSR 40%를 적용한다고 정해 두었습니다. 쉽게 말하면, 1억 원 이하이면 이 규제는 걸리지 않지만 집을 살 때 빌리는 돈은 대개 1억 원을 넘기 때문에 주담대는 사실상 모두 해당합니다.

☑️ 공식 확인처

• 금융위원회 — 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안(2025.10.15)
• 금융위원회 — 가계부채 관리 강화 방안(2025.6.27)
• 금융위원회 — 3단계 스트레스 DSR 시행방안(2025.5.20)
• 금융규제민원 — 3단계 스트레스 DSR 행정지도 변경시행 예고(2026.6.18)
• 국가법령정보센터 — 은행업감독규정

2026-10-06 기준으로 확인했습니다. 대출 규제는 수시로 바뀌므로 계약 전에 은행과 금융위원회 발표를 다시 확인하세요.

📌 정리

주택담보대출 한도와 상환 방식은 따로 정리했습니다.

👉 주택담보대출 한도 — 신용대출 5천만 원이 1억 4천을 깎습니다 (2026)

👉 LTV 계산 — 집값 × 40%가 아닙니다, 6억·4억·2억 한도와 방공제까지 빼야 진짜 한도가 나옵니다 (2026)

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