아파트 취득세 계산 — 6억 84㎡ 첫 집이면 660만 원, 생애최초는 200만 원 감면 (2026)

취득세는 집·땅·자동차를 살 때 한 번 내는 지방세로, 취득일부터 60일 안에 신고하고 냅니다. 주택은 취득가액과 보유 주택 수에 따라 세율이 1%에서 12%까지 갈립니다.

계산기에 “1%”만 넣고 준비했다가 고지서를 보고 놀라는 이유는 두 가지입니다. 지방교육세가 따로 붙고, 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세까지 붙습니다. 그리고 6억·9억 경계에서 세율이 뛰고, 두 번째 집부터는 8%·12%가 됩니다.

이 글은 ① 세율표 ② 실제 계산 예시 ③ 생애최초 감면 ④ 신고 기한 순서입니다.

🔎 주택 취득세율표

구분	취득가액	세율
1주택	6억 원 이하	1%
1주택	6억 초과 ~ 9억 이하	가격에 따라 1%에서 3%로 올라감
1주택	9억 원 초과	3%
다주택·법인	주택 수·지역에 따라	8% 또는 12%

6억과 9억은 세율이 바뀌는 경계입니다. 6억 원 집은 600만 원, 9억 원 집은 2,700만 원으로 집값은 1.5배인데 취득세는 4.5배입니다. 경계 근처에서 계약한다면 몇백만 원이 갈립니다.

중과(8%·12%)는 조정대상지역 여부와 몇 번째 주택인지로 정해집니다. 1%와 12%는 열두 배 차이라, 계약 전에 반드시 확인할 부분입니다.

🔎 실제로 내는 돈 — 6억 원, 전용 84㎡, 첫 집

항목	계산	금액
취득세	6억 × 1%	600만 원
지방교육세	취득세율에 연동, 약 0.1%	약 60만 원
농어촌특별세	전용 85㎡ 이하 → 면제	0원
합계		약 660만 원

같은 6억 원이라도 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 추가됩니다. 국민주택 규모(85㎡)가 경계입니다.

🧮 숫자로 보는 사례 — 6억을 넘으면 계산식이 바뀝니다

6억 초과 9억 이하 구간의 세율은 법(지방세법 제11조)에 (취득가액 ÷ 3억 × 2 − 3)%로 적혀 있습니다. 가정은 첫 집(1주택)이고 감면은 없다는 것입니다.

항목	8억 원 · 전용 84㎡	7억 5,000만 원 · 전용 100㎡
취득세율	(8 ÷ 3 × 2 − 3) = 약 2.33%	(7.5 ÷ 3 × 2 − 3) = 2%
취득세	약 1,864만 원	1,500만 원
지방교육세 (취득세율의 10%, 지방세법 제151조)	약 186만 원	150만 원
농어촌특별세	85㎡ 이하라 0원	85㎡ 초과라 150만 원 (0.2%)
합계	약 2,050만 원	1,800만 원

숫자는 원 단위 반올림 전의 어림값이고, 실제 고지서는 구청 계산이 기준입니다. 7억 5,000만 원짜리를 85㎡ 이하로 사면 농어촌특별세 150만 원이 빠져 1,650만 원입니다.

🔎 생애최초 감면 — 최대 200만 원

처음 집을 사는 분은 다음 조건에서 취득세를 깎아 줍니다.

• 취득가액 12억 원 이하 주택
• 감면 한도 200만 원. 인구감소지역 주택, 그리고 전용 60㎡ 이하이면서 3억 원(수도권은 6억 원) 이하인 소형 다세대·도시형생활주택·다가구 호실(아파트는 제외)은 300만 원
• 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없어야 함
• 본인이 살 목적이어야 하고, 취득일부터 3년 안에 팔거나 증여하거나 임대 같은 다른 용도로 쓰면 감면받은 세금을 다시 냅니다(배우자에게 지분을 넘기는 경우는 제외)
• 2028년 12월 31일까지 취득하는 주택에 적용됩니다(지방세특례제한법 제36조의3)
• 소득 요건은 없어졌습니다 — 취득가액만 봅니다

위 예시(600만 원)에 감면 200만 원을 적용하면 취득세는 400만 원이 됩니다. 그리고 생애최초 감면 대상 주택은 중과세율이 아니라 기본세율(1~3%)로 계산합니다.

신청은 취득세 신고할 때 함께 합니다. 몰라서 못 받았다면 경정청구(더 낸 세금을 돌려달라는 신청)로 돌려받을 수 있는 경우가 있으니 구청에 문의하세요. 경정청구는 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 할 수 있습니다(지방세기본법 제50조). 쉽게 말하면, 낸 세금이 많았다는 걸 나중에 알아도 5년 안에는 돌려달라고 요청할 수 있습니다.

⚠️ 이럴 땐 안 됩니다 — 감면과 중과의 함정

가정 하나만 숫자로 보겠습니다. 조정대상지역에서 6억 원, 전용 84㎡ 집을 2주택이 되는 상태로 사면 취득세 8%는 4,800만 원, 지방교육세 240만 원으로 약 5,040만 원입니다. 첫 집 660만 원의 7.6배입니다.

🧭 신고 기한과 방법

취득 원인	기한
매매	취득일(잔금일·등기일 중 빠른 날)부터 60일
상속	6개월
증여	취득일이 속한 달의 말일부터 3개월

기한을 넘기면 가산세(기한을 어긴 벌로 더 내는 세금)가 붙습니다. 신고를 아예 안 하면 낼 세금의 20%(속임수가 있으면 40%)에 납부지연 가산세가 더해집니다(지방세기본법 제53조, 제55조). 신고해야 할 취득세가 600만 원이면 무신고 가산세만 120만 원이고, 납부지연 가산세는 따로 붙습니다. 실무에서는 등기에 취득세 영수증이 필요해서 법무사가 등기와 함께 처리하는 경우가 많습니다.

신고·납부는 위택스(서울은 이택스) 또는 시·군·구청 세무과. 지방세라 카드 수수료가 없고 무이자 할부를 쓸 수 있습니다.

🔎 신고·납부 순서

1. 잔금일과 등기일 중 빠른 날을 취득일로 보고, 그날부터 60일 기한을 계산합니다.
2. 취득가액, 전용면적, 우리 집의 주택 수를 정리해 세율 구간·농어촌특별세·중과 여부를 확인합니다.
3. 위택스에서 신고를 고르고 세목에서 취득세를 선택해 내용을 입력합니다. 신고가 끝나면 전자납부번호가 나오고, 위택스에서 바로 내거나 은행·ATM에서 이 번호로 냅니다. 납부 서비스는 00:30~23:30에 열립니다.
4. 등기를 신청하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부해야 합니다(지방세법 제20조). 쉽게 말하면, 세금부터 내야 등기를 넣을 수 있습니다.
5. 생애최초 감면 대상이면 신고할 때 감면을 함께 신청합니다.

🔎 자동차 취득세

승용차는 대체로 7%, 경차·승합차는 다르고 중고차도 냅니다. 따로 정리했습니다.

💬 자주 묻는 것

분양권은 언제 내나요? 잔금을 치르는 시점에 취득으로 봅니다.

계약금만 내고 취소하면요? 취득이 성립하지 않아 대상이 아닙니다.

부부 공동명의는요? 지분대로 각자 신고하고, 세율은 전체 주택 수로 판단합니다. 생애최초 감면은 한 채에 총 200만 원(300만 원 대상 주택은 300만 원)이 한도라서 부부가 나눠 씁니다.

취득가액 기준은요? 실제 거래가액이 원칙이고, 신고가액이 시가표준액보다 낮으면 시가표준액으로 계산합니다.

지방교육세는 얼마인가요? 1주택을 살 때는 취득세율의 10%입니다. 취득세율이 1%면 0.1%, 3%면 0.3%입니다(지방세법 제151조).

잔금 전에 등기를 먼저 하면 기한은요? 등기일이 잔금일보다 빠르면 등기일이 취득일이 되어 그날부터 60일을 셉니다(지방세법 시행령 제20조).

☑️ 공식 확인처

• 위택스 — 지방세 신고·납부
• 서울시 이택스
• 정부24 — 지방세 온라인 서비스(위택스) 안내
• 국가법령정보센터 — 지방세법
• 국가법령정보센터 — 지방세특례제한법

2026-10-06 기준으로 확인했습니다. 세율과 감면은 법이 바뀌면 달라질 수 있으니 신고 전에 한 번 더 확인하세요. 문의는 정부민원안내콜센터 ☎110입니다.

📌 정리

재산세 부과기준, 자동차 취득세, 지방세 납부 방법은 따로 정리했습니다.

👉 지방세 납부와 조회 — 홈택스에는 안 나옵니다 (2026)

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