종합부동산세 계산, 계산기 숫자에 놀라지 마세요 — 60세 넘고 오래 보유했으면 80% 깎입니다 (부부 공동명의 선택법)

인터넷 계산기에 우리 집 공시가격을 넣어 보고 종합부동산세(종부세) 금액에 놀라는 분이 많습니다. 그런데 계산기가 보여 주는 숫자는 대개 깎기 전 금액입니다.

집이 한 채뿐인 1세대 1주택자는 법에 따라 세금을 최대 80%까지 깎아 줍니다. 만 60세가 넘었고 그 집을 오래 가지고 있었다면 실제로 내는 돈은 계산기 숫자의 5분의 1까지 줄어듭니다.

그리고 종부세는 공시가격이 기준을 넘는 부분에만 붙습니다. 기준을 넘지 않으면 아예 나오지 않습니다.

🧮 계산은 네 단계입니다

단계	계산	결과
1	공시가격 합계 − 공제금액(1주택 12억 원, 그 밖에는 9억 원)	넘는 금액
2	넘는 금액 × 공정시장가액비율	과세표준
3	과세표준 × 세율	산출세액
4	산출세액 − 재산세로 낸 만큼 − 세액공제	실제로 낼 돈

과세표준은 뺄 것을 다 빼고 남아서 실제로 세율을 곱하는 금액입니다.

계산기가 보여 주는 것은 대개 3단계까지입니다. 4단계에서 크게 줄어듭니다.

🔎 1단계 — 넘는 부분만 봅니다

공시가격 15억 원짜리 집 한 채라면 15억 원 − 12억 원 = 3억 원만 대상입니다. 15억 원 전체가 아닙니다.

공시가격은 시세가 아닙니다. 국토교통부가 해마다 4월 말에 발표하고, 대체로 시세보다 낮습니다. 올해 공동주택은 시세의 69% 안팎으로 공시한다는 것이 국토교통부 계획이었습니다. 부동산공시가격 알리미(www.realtyprice.kr)에서 봅니다.

🔎 2단계 — 그 가운데 일부만 씁니다

넘는 금액에 공정시장가액비율을 곱합니다. 법(종합부동산세법 제8조)은 60%에서 100% 사이에서 대통령령으로 정하게 했고, 시행령은 주택분을 60%로 정하고 있습니다.

3억 원 × 60% = 1억 8,000만 원. 15억 원짜리 집인데 세율을 곱하는 금액은 1억 8,000만 원입니다.

🔎 3단계 — 세율은 구간마다 올라갑니다

집 수에 따라 세율표가 다릅니다(제9조 ①항). 2주택 이하인 사람의 세율은 이렇습니다.

과세표준	세율
3억 원 이하	0.5%
3억 원 초과 6억 원 이하	150만 원 + 3억 원 넘는 금액의 0.7%
6억 원 초과 12억 원 이하	360만 원 + 6억 원 넘는 금액의 1.0%
12억 원 초과	구간마다 계속 올라가 최고 2.7%

3주택 이상은 12억 원을 넘는 구간부터 세율이 더 높습니다(2.0%부터 최고 5.0%). 예로 든 1억 8,000만 원은 첫 구간이라 1억 8,000만 원 × 0.5% = 90만 원이 산출세액입니다. 이 숫자가 계산기에 나오는 깎기 전 금액입니다.

🔎 4단계 — 여기서 크게 줄어듭니다

첫째, 이미 낸 재산세를 뺍니다. 종합부동산세법 제9조 ③항은 그 집에 “주택분 재산세로 부과된 세액”을 종부세에서 빼도록 정하고 있습니다. 국세청 안내로는 재산세 가운데 종부세 과세표준에 해당하는 몫이 공제됩니다. 쉽게 말하면 같은 부분에 대해 세금을 두 번 내지 않도록 빼 준다는 뜻입니다.

둘째, 1세대 1주택자 세액공제입니다. 제9조 ⑤항은 1세대 1주택자의 종부세에서 “공제액을 공제”하도록 하고, 그 한도를 100분의 80으로 정합니다. 쉽게 말하면 최대 80%까지 깎아 준다는 것이 법에 적혀 있습니다. 이 공제율은 재산세를 뺀 뒤 남은 세액에 곱합니다.

🔎 60세와 5년이 기준입니다

공제	조건
고령자 공제	6월 1일 현재 만 60세 이상(제9조 ⑥항). 60~64세 20%, 65~69세 30%, 70세 이상 40%
장기보유 공제	5년 이상 보유(제9조 ⑧항). 5~10년 20%, 10~15년 40%, 15년 이상 50%
합쳐서	최대 80% (둘을 더해 80%가 넘으면 80%까지만)

산출세액이 100만 원이라면 이렇게 달라집니다.

• 공제가 없으면 100만 원
• 두 공제를 합쳐 50%면 50만 원
• 두 공제를 합쳐 80%면 20만 원

한집을 오래 가지고 있는 어르신의 부담을 덜어 주려는 장치입니다. 장기보유 공제는 사는 기간이 아니라 가지고 있는 기간을 셉니다.

🔎 부부 공동명의는 둘 중에 고를 수 있습니다

	방식 1 — 각자 계산	방식 2 — 1세대 1주택 특례
빼 주는 돈	부부가 각각 9억 원씩, 합쳐 18억 원	한 사람이 대표로 신고하고 12억 원
고령자·장기보유 공제	못 받음	받음
유리한 사람	젊고 보유 기간이 짧은 부부	나이가 많고 오래 보유한 부부

고르려면 신청해야 합니다. 해마다 9월 16일부터 30일까지 특례 신청을 받습니다(제10조의2). 신청하지 않으면 기본 방식으로 계산됩니다. 나이가 60세를 넘었거나 보유 기간이 길어졌다면 다시 계산해 보세요.

🧮 계산기는 어디에 있나요

국세청 홈택스의 세금모의계산 메뉴에서 종합부동산세를 미리 계산해 볼 수 있습니다. 공시가격과 보유 현황을 넣으면 대강의 금액이 나옵니다.

• 세액공제와 재산세 공제까지 반영되는 계산기인지 확인하세요
• 민간 계산기는 산출세액만 보여 주는 경우가 있습니다. 그러면 실제보다 크게 나옵니다
• 정확한 금액은 11월에 오는 고지서가 기준입니다. 계산기는 미리 가늠하는 용도입니다

🔎 언제 내나요

• 6월 1일에 집을 가진 사람이 냅니다(과세기준일). 5월 31일에 팔면 안 내고, 6월 2일에 팔면 그해 종부세를 냅니다
• 고지서는 납부기간이 시작되기 5일 전까지 나옵니다. 보통 11월 말입니다(제16조)
• 12월 1일부터 15일까지 냅니다
• 낼 세액이 250만 원을 넘으면 일부를 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다(제20조). 세무서에 신청합니다

💬 자주 묻는 것

물음	답
고지서 금액이 계산기와 달라요	세액공제와 재산세 공제가 들어가면 줄어듭니다. 세부담상한이 걸리면 더 줄기도 합니다
세부담상한은 뭔가요	재산세와 종부세를 합친 세금이 작년보다 150%를 넘게 오르지 않도록 막는 장치입니다(제10조)
공시가격은 올랐는데 세금은 비슷해요	세액공제나 세부담상한이 작용했을 수 있습니다
합산배제 신고를 안 했어요	임대주택 등은 9월 16일~30일에 신고해야 빠집니다. 놓쳤다면 경정청구(더 낸 세금을 돌려 달라는 신청)가 되는지 세무서에 물어보세요
나이는 언제를 기준으로 보나요	6월 1일 현재입니다. 6월 2일에 60세가 되면 그해는 적용받지 못합니다
상속받은 집이 있어요	상속받은 날부터 5년이 지나지 않았거나 지분이 40% 이하이거나 지분 몫의 공시가격이 6억 원(수도권 밖은 3억 원) 이하이면 1세대 1주택으로 봐 주는 특례가 있습니다. 9월 16일~30일에 신청해야 합니다

📌 정리

부모님이 한집을 오래 가지고 계셨고 60세가 넘으셨다면, 계산기 숫자 대신 11월 말 고지서를 기다려 보세요. 공제를 다 넣으면 크게 줄어듭니다.

☑️ 공식 확인처

• 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 (제8조·제9조·제10조·제10조의2·제16조·제20조)
• 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 시행령 (제2조의4 공정시장가액비율, 제4조의2 상속주택 등)
• 국세청 — 종합부동산세 세액계산 흐름도
• 국세청 — 종합부동산세 납부 종합 안내
• 재정경제부 — 2026년 세제개편안 한눈에 보는 정책

2026-10-06 기준으로 확인했습니다. 법령은 고쳐질 수 있으니 고지서를 받기 전에 한 번 더 보세요.

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