주택연금은 지금 살고 있는 집을 담보로 맡기고 평생 매달 연금을 받는 제도입니다. 운영 기관은 한국주택금융공사입니다.
결론부터 말씀드립니다. 집을 파는 것이 아닙니다. 그 집에 계속 살면서 돈을 받습니다. 소유권도 그대로 내 것입니다. 신청 나이도 부부 가운데 한 사람만 55세를 넘기면 됩니다.
그런데 금액을 알아보다가 실망하는 분이 있습니다. 부부는 나이가 적은 쪽을 기준으로 계산하기 때문입니다. 남편이 80세여도 아내가 60세면 60세 기준입니다. 이 글은 가입 조건과 이 나이 기준을 먼저 적고, 자녀들이 가장 걱정하는 “돌아가신 뒤”를 그다음에 풉니다.
🔎 가입 조건은 무엇인가요
조건은 나이와 집값, 두 가지입니다.
| 조건 | 기준 | 많이 하는 오해 |
|---|---|---|
| 나이 | 부부 중 한 명이 55세 이상 | 둘 다 55세여야 한다 → 아닙니다. 한 명만 되면 됩니다 |
| 집값 | 부부 합산 공시가격 12억 원 이하 | 시세로 따진다 → 아닙니다. 공시가격입니다 |
집값 기준은 예전에 9억 원이었다가 12억 원으로 올랐습니다. 9억 때문에 포기하셨던 분은 다시 확인해 보세요.
공시가격과 시세는 다른 숫자입니다. 나라에서 정해 발표하는 집값이고, 대체로 시세보다 낮습니다. 시세로는 12억이 넘어도 공시가격은 그 아래일 수 있습니다. 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 확인하시면 됩니다.
집이 여러 채여도 됩니다.
- 여러 채를 합친 공시가격이 12억 이하면 가입할 수 있습니다
- 2주택자인데 합산 12억을 넘는다면, 3년 이내에 1주택을 처분한다는 조건을 달고 가입할 수 있습니다
배우자가 없는 분도 됩니다. 단독 소유자도 가입할 수 있고, 이때는 본인 나이가 기준입니다.
🧮 매달 얼마를 받나요
집값과 나이, 두 가지가 금액을 정합니다.
- 집값이 높을수록 월 지급액이 커집니다
- 나이가 많을수록 월 지급액이 커집니다
나이가 많을수록 많이 받는 데는 이유가 있습니다. 평생 주는 구조입니다. 그래서 남은 기간이 짧을수록 매달 줄 수 있는 돈이 커집니다.
여기서 많이 놓칩니다. 부부는 둘 중 나이가 적은 사람에 맞춰 계산합니다.
- 남편 80세, 아내 60세 → 60세 기준
- 부부가 모두 사망할 때까지 지급하기 때문입니다
부부 나이 차이가 크면 기대했던 것보다 적은 금액이 나옵니다. 가입을 정하기 전에 미리 조회해 보시는 것이 좋습니다. 계산 방법은 글 끝에 따로 연결해 두었습니다.
집값이 나중에 올라도 연금은 오르지 않습니다. 금액은 가입 시점 기준으로 정해지며 자동으로 오르지 않습니다.
🧭 돌아가신 뒤에는 어떻게 되나요
모자라도 자녀에게 청구하지 않습니다. 가장 궁금해하시는 부분이라 경우별로 나눴습니다.
| 경우 | 어떻게 되나 |
|---|---|
| 부부 중 한 사람이 먼저 사망 | 남은 배우자가 그대로 계속 받습니다. 금액도 줄지 않습니다 |
| 부부가 모두 사망 | 집을 처분해 그동안 받은 연금과 이자를 정산합니다 |
| 정산했더니 집값이 받은 돈보다 많음 | 남은 금액은 상속인에게 돌아갑니다 |
| 정산했더니 집값이 받은 돈보다 적음 | 상속인에게 청구하지 않습니다 |
상속인은 재산을 물려받는 사람, 대개 자녀입니다.
부족한 돈을 자녀가 대신 갚는 일은 없습니다. 오래 사셔서 받은 연금 총액이 집값을 넘어도 마찬가지입니다. 주택연금에서 가장 중요한 안전장치가 이것입니다. 공사가 보증을 서기 때문에 이렇게 할 수 있습니다.
🔎 어떤 구조이길래 집을 안 팔고도 돈이 나오나요
은행에서 돈을 빌리되, 한꺼번에 받지 않고 매달 나눠 받는 형태입니다.
1. 먼저 집을 담보로 맡깁니다
2. 달마다 정해진 금액이 들어옵니다
3. 이자가 붙어 쌓이지만, 지금 갚으라고 하지 않습니다
4. 정산은 부부가 모두 사망한 뒤에, 집을 처분해서 합니다
살아 있는 동안에는 갚을 필요가 없습니다. 벌이가 끊긴 노후에도 쓸 수 있는 까닭입니다.
이런 방식을 흔히 역모기지라고 합니다. 일반 주택담보대출은 먼저 빌리고 조금씩 갚아 나갑니다. 주택연금은 반대로 조금씩 받아 씁니다. 쉽게 말하면 거꾸로 가는 주택담보대출입니다.
🔎 가입하면 내 집에는 무슨 일이 생기나요
집 주인은 여전히 본인입니다. 소유권이 넘어가지 않습니다. 다만 세 가지가 달라집니다.
- 등기부에 저당권이 설정됩니다. 저당권은 이 집이 담보로 잡혀 있다는 표시입니다
- 집을 팔거나 담보로 다시 빌리는 것이 제한됩니다
- 실제로 거주해야 합니다
오랫동안 집을 비우면 문제가 될 수 있습니다. 요양시설에 들어가는 등 사유가 있으면 공사에 알리고 상의하세요.
그 집을 전세나 월세로 내놓는 것 역시 제한을 받습니다. 예외가 일부 있으니 미리 확인해 보셔야 합니다.
🔎 가입 전에 무엇을 따져 봐야 하나요
| 유리한 점 | 생각해 볼 점 |
|---|---|
| 집에 계속 살면서 받습니다 | 집값이 오르면 그 이익을 온전히 누리기 어렵습니다 |
| 평생 지급됩니다 | 중도 해지하면 그동안 받은 돈과 이자를 갚아야 합니다 |
| 부부 모두에게 보장됩니다 | 자녀에게 집을 물려주기 어렵습니다 |
| 모자란 금액을 상속인에게 청구하지 않습니다 | 이사하면 담보주택 변경 절차가 필요합니다 |
| 재산세 감면 등 세제 혜택이 있습니다 |
가입 전에 자녀와 먼저 이야기해 두시기를 권합니다. 뒤에 가서 상속 문제로 가족끼리 다투는 경우가 있습니다.
🧭 어디서 신청하나요
창구는 한국주택금융공사입니다.
- 홈페이지 hf.go.kr
- 전국 지사에 찾아가 상담
- 문의 전화 1688-8114
- 실제 신청 절차는 공사와 협약을 맺은 금융기관에서 밟습니다
준비할 서류는 세 묶음입니다. 신분증과 가족관계 서류, 등기부등본과 주민등록등본, 그리고 집값을 확인할 자료입니다.
상담부터 받아 보세요. 예상 금액을 알아본 뒤에 결정하셔도 늦지 않습니다.
💬 자주 묻는 것
오피스텔에 살아도 가입되나요? 주거 목적으로 쓰는 오피스텔이라면 대상에 들어갈 수 있습니다. 분양된 노인복지주택도 같습니다.
가입했다가 도중에 해지할 수 있나요? 해지는 됩니다. 그 대신 그동안 받은 연금에 이자와 보증료까지 정산해야 합니다.
주택연금을 받으면 기초연금이 깎이나요? 확인이 필요한 부분입니다. 주택연금으로 받는 돈이 소득으로 잡히는지, 담보로 맡긴 집이 재산에 어떻게 반영되는지를 봐야 합니다. 공사와 주민센터 양쪽에 물어보시면 됩니다.
대출이 남아 있는 집도 가입되나요? 기존 대출이 있으면 정리하거나, 일부를 목돈으로 받아 상환하는 방식이 있습니다.
📌 정리
· 주택연금은 집에 살면서 평생 연금을 받는 제도입니다. 집을 파는 것이 아닙니다
· 부부 중 한 명이 55세 이상, 부부 합산 공시가격 12억 원 이하 — 9억에서 확대됐습니다
· 집이 여러 채여도 합산 12억 이하면 되고, 12억 초과 2주택자는 3년 안에 1주택 처분이 조건입니다
· 금액은 집값과 나이로 정해지고, 부부는 어린 쪽 나이 기준입니다
· 한 분이 먼저 돌아가셔도 남은 배우자가 같은 금액을 계속 받습니다
· 두 분 모두 돌아가신 뒤에 정산합니다 — 집값이 남으면 상속인 몫, 모자라도 청구 없음
· 소유권은 본인에게 있고 실제 거주해야 합니다. 중간에 해지하면 그동안 받은 돈과 이자를 정산합니다
· 신청과 상담은 한국주택금융공사(hf.go.kr, 1688-8114)
예전에 공시가격 9억에 걸려 접으셨던 분은 한 번 더 조회해 보세요. 기준이 12억으로 바뀌었습니다.
얼마를 받게 되는지 계산하는 방법은 따로 정리했습니다.
👉 주택연금 계산 — 부부라면 어린 쪽 나이로 정해집니다 (2026)